近日，汉坤律师事务所商事争议解决团队代理某客户（以下简称客户）就抵押权人申请强制执行案涉房屋（价值约1亿元人民币）一案，取得全面胜诉。本案系《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）施行后首批典型案例。汉坤律师通过执行异议之诉、抵押权诉讼等多线并进的诉讼策略，实现了排除执行、涤除抵押、办理过户的完整权利救济，最大程度地保障了客户的合法权益。
一、案件概述
客户与某地产公司签署购房合同并办理网签备案，通过工程款抵扣方式全额支付了购房款。然而，某地产公司在客户不知情的情况下，在案涉房屋上为他人设立了抵押权。后续，抵押权人申请强制执行案涉房屋。
本案经执行异议之诉与抵押权诉讼两案，法院最终认定：客户作为商品房消费者的权利优先于在后设立的抵押权，判决不得执行案涉房屋，并支持涤除抵押登记、将案涉房屋过户至客户名下。
二、案件意义
第一，本案系《执行异议之诉解释》施行后的首批典型案例。
本案审理过程中，《执行异议之诉解释》公布并施行。对于商品房消费者的认定标准等事宜，新旧司法解释的衔接适用存在极大不确定性。汉坤律师深入研究立法背景与条文内涵，精准适用《执行异议之诉解释》相关条文，成功论证客户符合商品房消费者的法定条件，其权利应优先于抵押权予以保护。
第二，本案多项诉讼程序涉及上海、江苏两地三级法院，汉坤律师以多线并进的诉讼策略全面实现客户的诉求。
在《执行异议之诉解释》施行前，旧法未明确执行异议之诉能否直接处理涤除抵押登记、办理房屋过户等问题。故汉坤律师在执行异议之诉外，另案提起了抵押权诉讼，并针对案涉房屋的在先查封提起执行行为异议。
提起抵押权诉讼的目的在于：一方面，在实体上通过恶意串通、无权处分等事由否定抵押权效力、请求法院判令涤除抵押登记，并为执行异议之诉提供备位理由（一般买受人物权期待权）；另一方面，请求法院判令某地产公司配合办理过户登记，以实现权利保护的闭环。
提起执行行为异议的目的在于：汉坤律师在设计诉讼策略时精准预判，案涉房屋的在先查封将构成客户实现过户的履行障碍，因此需提前破局、解除查封。
本案多项诉讼程序涉及上海、江苏两地三级法院，环环相扣、互为支撑。通过这种多线并进的诉讼策略，汉坤律师在排除执行的基础上进一步实现了涤除抵押、解除查封和办理过户，为客户争取了权利的完整保护，充分体现了汉坤律师在复杂商事争议解决中对诉讼路径的前瞻性规划和整体性把控能力。
第三，汉坤律师在本案中细致梳理付款路径，成功论证付款事实。
本案中，客户以工程款抵扣方式支付购房款，但客户施工的对象并非案涉房屋所在项目，且客户通过挂靠方式承接相关工程。这一交易结构导致付款路径极为复杂，需要论证跨项目、跨主体的工程款债权能够用于抵扣本案购房款。
汉坤律师紧扣“某地产公司与欠付客户工程款的其他开发企业系同一母公司100%持股的关联企业”这一关键事实，深入梳理工程款流转全过程，逐项锁定各环节关键证据，构建了完整的证据链，成功论证了客户享有的基础工程款债权真实合法，以及跨项目、跨主体抵扣具有合理性。法院最终全面采信，认定客户已通过工程款抵扣方式实际支付全部购房款，为本案全面胜诉奠定了坚实的事实基础。
三、客户评价
面对极端复杂的案件事实和新施行的司法解释，汉坤律师迅速厘清案件脉络，制定了清晰、可行的诉讼策略，始终以扎实的法律功底和严谨的工作态度推进本案，最终实现全面胜诉，切实维护了客户的利益。汉坤律师在本案办理过程中展现出专业的法律能力、卓越的沟通能力与丰富的资源整合能力，赢得了客户的高度认可。
